3万字解读开封楼市现状和未来:东南洼地,古城可期

2018年06月07日 16:26:51

  在您阅读之前,请先看下这份声明:

  1、对于区域的理解,仅为个人的简要分析;

  2、对于购房的理解,仅为个人的判断;

  3、在您买房或者投资之前,您可以看看这篇文章,仅此而已。

  行文之前,先以数据开篇。

数据一投资额 施工面积 销售面积 销售额

  2015 168.21  1764.09 333.72 128.26

  2016 211.8  1852.81 415.44 169.51

  2017 251.28  1602.51 394.68 206.35

  数据二:

  2017年土地供应计划(不包含县区+祥符区)总量约16103亩。其中:商服用地约3585亩;工矿仓储用地约1532亩;商住、住宅用地约3109亩;公共管理与公共服务用地约1433亩;交通运输用地约6444亩。

  2018年,开封市场计划土地供应计划(不包含县区+祥符区)总量约13316亩,其中开封新区用地约8694亩。根据土地性质划分,其中:商服用地约2518亩;工矿仓储用地约1895亩;商住、住宅用地约6476亩;公共管理与公共服务用地约834亩;交通运输用地约465亩;水域及水利建设用地约1100亩;特殊用地约28亩。

  从以上数据可以得出几个基本结论:

 1、未来开封房地产主战场依然集中于开封新区;

 2、开封新区的房价走向决定了开封市场整体房价的走向,而从当下来看,百强房企涌入开封,集中关注点依然在新区,开封早些年的省内房企,本地房企无地可拿,区域定价权乃至开封市场的定价权都渐渐的集中在百强房企手中。

  接下来,正式开始从区域的角度聊聊开封的房地产,以及笔者个人理解的购房版块。个人理解,难免偏颇,不足之处亦酌请斧正。

  阅读目录  (标红部分为此次更新部分)

  Part1:东区 (汴东湖版块,劳动路版块)

  Part2:古城区(双龙巷版块,环龙亭湖版块)

  Part3:南区(火车站版块,清明上河城版块,开尉路版块,G310版块)

  Part4:南区(朱仙镇版块)

  Part5:北区(复兴大道版块,东京大道版块)

  Part6:西区(汴西湖版块,中意湖版块,运粮湖版块,金明大道版块,高铁站版块)

  Part7:祥符区 (列入更新计划,需详细了解后确定)

Part1:开封东区(顺河区为主)

  开封东区,长久以来,不是开封购房区域的重点。一是因为是开封老工业区,厂区家属院众多,拆迁安置成本较高;二是因为相比较于开封新区(郑汴融城+自贸区),汴东产业集聚区的吸引力亦有局限;三是尽管生活配套成熟优渥,但生态环境相较于西区,北区来说,仍有差距。  

  摘录部分顺河区政府2018年工作报告,对区域能有更深的理解。

  老工业基地的改造:包含启动化肥厂搬迁工作(预计整体搬迁在2022年),推进开联,毛纺,空分等棚户区的改造。在棚户区改造方面,壮大顺发投资公司,古城建设开发公司资产规模,鼓励支持与央企,省企等大型集团合作,推进棚户区的改造。

  拟与实力企业合作,完成东部新城顺河核心区7-12平方公里规划,适时启动开封东湖及东湖核心区基础配套设施。

  根据2018年开封招商计划,其中涉及顺河区的大项目有推进中建七局东湖开发及周边土地整理、基础配套设施建设项目;推进上海申华控股股份有限公司投资的申华汽车文化产业园第二批4S点建设项目。

  开封东区·汴东湖版块

  与其说是汴东湖版块,不如把范围扩大到汴东产业集聚区版块。关于汴东产业集聚区:规划范围东至东十一路(城市发展边界),西至工农路,北至东京大道(城市发展边界),南至陇海铁路。下辖10个行政村和4个社区,总人口3.8万余人。机械设备制造、电子和新能源、汽车零部件加工、商贸物流为其“四大主导产业”。

*开封汴东湖规划图

  关于开封汴东湖(以最终公布的规划数据为准)

  汴东湖位于汴东产业集聚区(西起东二路,东至东四路,南邻汴京路,北接规划路),占地面积500亩,其中湖面面积278亩;园林景观170亩,商业服务用地36亩。拟规划建设集旅游、休闲、健身、水上娱乐为一体的“山水东湖”,湖周边拟打造人文、生态、森林湖畔宜居家园、金融商贸中心等。项目整体建成后,可满足开封市城郊近十万亩土地的灌溉用水需求,更有利于工业用水的供给,水利资源的保持,生态环境的提升,周边土地开发利用,对拉动东区经济发展起着极大的推动作用。

*开封申华汽博园规划图

  拟规划的汴东湖周边项目有哪些?先看超1000亩的申华汽车产业园,其建筑面积约73万平方米,建设汽车4S店集群,汽车文化广场,以汽车运动为主题的商场、汽车运动娱乐场、办公楼、酒店、二手车市场、机动车维修及检测、驾校(考试中心)、车辆管理所等汽车销售及服务功能为一体的汽车商业综合体。目前拟入驻的汽车4S店包含:凯迪拉克,大众,吉利,福特,红旗,斯柯达,别克等品牌4S店。

  项目的利好因素包含:

  人口及产业支撑:项目建成以后,预计可吸纳本地就业2万人以上。

  东区汽车4S店集群:未来开封市将不再审批其他地方新建4S店,将会把新建汽车4S店审批及现有违规建店拆迁承接集中放在申华汽车文化产业园,配合市里“一渠六河”改造项目做好相关汽车4S店拆迁承接工作。

  配套建设夏寨城中村改造项目:汴东三号地(夏寨新村),项目占地43亩,用地面积28666.1平方米,建设1栋商务楼,8栋住宅楼,建设安置房364套。

  当然,相信申华汽博园的推动,并最终落地运营,对于开封东区来说,是有着重要意义的。第一,汴东产业集聚区产业最强的一环,直接拉动区域的发展。第二,人口导入,并进一步带动周边区域其他产业的发展,推动区域人居环境的改善。第三,推动汴东湖项目的落地。

  从理论上来讲,汴东湖项目的落地,也将会给目前区域开拓者项目-东信公馆带来绝对利好。东信公馆,项目位于新曹路和东平路附近(李长庄村)。项目的内部亮点在于北大培文学校,写字楼作为顺河区政府拟东迁的承接地,外部的亮点在于汴东湖。

*开封东信公馆区位图

  对于东信公馆来说,北大培文的教育体系是打动其意向客户的最大卖点之一。当然,还有相对于其它区域较低的房价,与汴西新区的房价差在2000-3000元/㎡。

  回到顺河区整体的区域发展战略,着力加快高端制造、商贸流通和文化旅游“三业并举”,着力加快汴东产业集聚区、特色商业区、汴东商贸区、物流产业区“四区共建”。作为传统的工业区,辖区工业基础、技术工人、劳动力市场等资源丰富,也是开封早些年重要的经济支撑。如今的汴东产业集聚区,已初步形成“一区多园、主业支撑、齐头并进”的发展新格局。

*开封正和创业园实景图

  区域内在售的工业地产项目,在开封房地产市场内并不多见。正和创业园,占地220亩,总建筑面积约22万平方米。是集标准化厂房、物流仓储、研发办公为一体综合性产业园区,一期标准化厂房和产业综合楼,目前已入驻中开轴承、开封轴承、百特仪表、雷豪锁具等十几家企业。从目前来看,“退城进园”已经是发展的趋势。正和创业园,在售企业独栋,单价2887元/㎡起。

开封东区·劳动路版块

  有多少爱,就有多少恨。这个版块本应该成为开封东区房地产发展的黄金区域,遗憾的是因各种因素造成的工程停滞,暂未交房,搁置多年仍未启动的几个房地产项目,造成了这个版块的停滞。东区不缺购房者,东区也不缺区域情节。  

  2018年以来,劳动路区域的信息也渐渐的多了一些。进入土地批前公示的劳动路新曹路区域,项目位于开封市城东片区,东临规划路,西临劳动路,南临劳动路南街,北临新曹路,规划总用地约18.5公顷。用地性质包含二类居住用地兼容商业用地,公园绿地,商务用地兼容商业用地,商业用地兼容商务用地,行政办公用地,医院用地。

*劳动路区域土地批前公示

  对于眼下的东区来说,棚改项目会成为主流。利好的消息是多数年轻人口迁出,并且已在其他区域购置房产,棚改区项目老龄化人口较多。面临的问题有,棚改项目房价低,单套面积小,如何评估和进行拆迁赔偿,是货币化补偿还是原地安置?不妨来看几个(以相关部门公布的最终信息为准):

  1、轴承厂开发项目:该地块位于新曹路西段1号(原开封市轴承厂),该项目占地约114.6亩,适合建设为大型生活社区。

 2、迪尔老厂区改造项目:该地块系开封迪尔老厂区,厂区面积约为20亩,南到毛纺厂,西到毛纺厂分厂,东至商业银行,北临新宋路。

 3、排演厅周边改造项目:该地块位于劳动路以西、新宋路北街以东、公园路东街以南、新宋路以北,东西长183米、南北长241米,占地面积85亩。

  4、十中南、北区开发项目:该地块位于公园路以西,汴京大道以南,项目规划用地面积约256亩。

  5、城区老工业基地生活区搬迁改造项目:根据国家老工业基地搬迁改造规划我区拟推出老工业基地生活区一期搬迁改造项目,项目包括:A、空分厂西生活片区,拟改造面积45.2万㎡,改造6457户,拟建面积94.2万㎡;B、开联厂生活片区,拟改造面积58.1万㎡,改造3196户,拟建面积153.4万㎡;C、内电厂生活片区拟改造面积8万㎡,改造1219户,拟建面积23万㎡。

Part2:古城区

  古城区是开封旅游发展的命脉。古城区有很多理想,需要的是几代人的共同努力。古城区的规划保护范围:主体为开封古城区,即现有城墙范围内13平方公里,以及向南延伸至陇海线,繁塔禹王台景区约9.5平方公里范围。此外,相关部分还包括,宋东京外城地上,地下遗址,明护城河大堤,朱仙镇,黄河景区等古城区以外的重要区域。

*开封古城区鸟瞰图

  规划保护目标主要保护三点:

  1、保护——宋东京坊巷制城市格局;

  2、延续——千年古都城市历史文脉;

  3、创新——老开封新宋式宋风宋韵。

  保护框架可以概括为:一城,两街,三环,五湖,七区。即:

  一城:现存开封明清城墙范围内,该范围予以整体保护。

  两街:书店街和马道街两条传统商业街。

  三环:环明清城墙保护带,环宋外城遗址保护带,环明防洪大堤保护带。

  五湖:龙亭湖环境风貌区、包公湖环境风貌区,铁塔湖环境风貌区,西北湖环境风貌区,阳光湖环境风貌区。

  七区:双龙巷历史保护区,刘家胡同历史保护区,保定巷历史风貌区,花井巷历史风貌区,鼓楼田子坊商业历史风貌区,繁塔禹王台历史风貌区,御街中山路历史风貌区。

*开封古城区保护区域规划

  从规划上,亦可以看出未来古城区的发展目标。打造13平方公里的宋文化景区,古城人口逐步迁出,自2010年以来,结合新区建设,古城内人口已从原27万人,逐步疏解至22万人,推动了开封老城的有效保护。在旧城改造过程中,坚守“小式建筑、简约仿古(宋)、灰色基调、限高15(米)”的风貌控制要求,依托厚重历史文化资源禀赋,针对旅游、度假、休闲功能,贯彻落实城市修补理念,注重城市品位提升,古城风貌管控和改造工作稳步推进。

  老城区人口疏散,古城改造限高,未来老城区的居住价值会日益凸显。可以说,高端住宅会成为古城区的首选。从目前进入改造的开发商来看,亦具备这样的经验。这个开发商是宋卫平的蓝城,在杭州有诸如江南里,凤起潮鸣等顶级豪宅项目。这也是对于土地价值的尊重,古城区,理当豪宅。

*开封古城豪宅项目

开封古城区·双龙巷版块

  双龙巷的名气来源因其走出过赵匡胤、赵光义两位“真龙天子”。双龙巷规划北起延寿寺街,南至财政厅东街、平等街一线,东抵内环东路,西达北道门街、右司官口、北兴街一线。规划范围南北长约700米,东西宽约500米。

*双龙巷鸟瞰

  双龙巷改造分为南北两个大区域。其中,北部区域为西起北道门街,沿开封一师附小东侧围墙线向南至东棚板街直达内环东路,向北至北道门小学南侧;东侧沿辘轳湾街向南包含塘坊口街与东棚板街的沿街院落,向北沿天工机具厂围墙西南侧与北道门小学南侧相接。南部区域为以双龙巷整条街巷为核心,北起联合街东线,南达财政厅东街与朝阳胡同一线,西连百益街、刘府胡同、联合街,东沿开封八中西侧围墙,包含双龙巷全线与屈家胡同相接。

  目前,双龙巷文化休闲街西入口已呈现。双龙巷项目的改造进度并不快,2018年依然被列为年度十大重点文化项目。项目依托一条主街,一片街区,两个广场,通过建设纪念馆,展览馆,文化商业街等展现浓郁的开封古城民俗文化特色,核心区规划建设样板院落,总建筑面积约3.1万㎡。今年主要进行院落建设,相信不久后,双龙巷终将亮相。

*双龙巷入口

  双龙巷的落成,也将带动区域文旅产业的发展。我始终认为,未来的老城区一定是文旅+高端住宅为主的。尤其是主景区周边,由于土地的稀缺,结合限高等要素,洋房或许是起步产品。丰厚的历史底蕴,也将为项目注入人文因素,总之,我的判断是,极致圈层,必在古城区。

  近距双龙巷的古城区3#-1地块目前在土拍中。这个地块的落幕,也将率先拉起古城区豪宅的大幕,按照目前的进度预估,未来或要和泰和府,蓝城艮岳地块形成开封古城区高端住宅项目的三驾马车。


  *古城区3#-1土拍地块

  地块基础信息

  宗地编号(简称):2018-18号〔古城区3#-1地块〕

  宗地位置:东至规划用地边界,南至曹门大街道路红线及规划用地边界线,西至内环路道路红线及规划用地边界线,北至东三道路红线、规划用地边界线。

  净用地面积(㎡):41011.3

  土地用途:商业服务、住宅

  容积率(万㎡/h㎡):≥1.0且≤1.4

*三期水系连通示意图

开封古城区 · 环龙亭湖版块

  环龙亭湖版块至少有两个价值,一个是文旅价值,一个是居住价值。

  环龙亭湖版块的价值,一直被认同,一直在改造,也一直在等待。最先进入的是迪臣,目前已交付的有迪臣世纪豪苑,迪臣龙亭湖1号,商业部分有大商新玛特,目前待开发的地块是G地块(龙亭湖1号·玺园)。

  项目地址:龙亭湖西路以西,法院街以南

  基本情况:规划用地面积14542.9平方米,总建筑面积28618.6平方米,共9栋楼。1#为5层商住,2#为3层住宅,3#为3层商业,4#为3层住宅,5#为4层商住,6#为5层住宅,7#为4层住宅,8#为4层住宅,9#为4层住宅。

  当然,对于环龙亭湖区域的高端住宅来说,唯一要面对的是节假日的交通拥堵。不过,从最新规划的区域来看,住宅地块的分布多在环龙亭湖风景带的外环区域。比如,古城区GC03-02街坊控制性详细规划显示,该项目位于古城区北区,龙亭北路北侧,铁塔西街南侧,北门大街,体育场路,规划总用地43公顷。用地性质包含二类居住用地(R2)兼容商业用地(B1),行政办公用地(A1),公园绿地(G1),水系(E1)、商业用地(B1)、加油加气站用地(B41)、宗教用地(A9)、交通场站用地(S4)。从目前的信息来看,这块地就是蓝城合作地块所在。

*艮岳鸟瞰图

  对于古城区改造来说,土地价值十分稀缺。如果汴西新区的部分区域是开封豪宅的承接地,那么具备人文及历史底蕴的古城区一定是开封顶豪的承接地。回归到古城区的深耕者,建业,其开发的东京梦华,业已呈现七盛角,半亩园,铂尔曼,这座开封首个城市级复兴工程,多亏了老胡。在龙亭湖区域过往将近10年的开发历史上,撑起了半壁江山。

  泰和府或许是这个城市复兴工程的压轴住宅地块,拟规划产品以洋房和别墅为主。作为古城内最受期待的顶豪项目,未来将迎战蓝城艮岳项目,一争高端。这种项目的对标,是我乐得看见的。对于眼下的开封古城来说,古城修复是历史责任,而老城区居住环境改善是迫切需要。期待老城回归!

*建业东京梦华-七盛角

  古城区的另一个价值是旅游。开封古城的复兴,不仅仅是开封的希望,也是河南的希望。有了建业的东京梦华,也当有其他文旅开发商的介入,才能最终盘活古城旅游这盘棋。尽管它看起来遥遥无期或者说异常缓慢,然而我们能做的,大概只有等。与其扎堆一哄而入,堆砌古建筑,不如把历史底蕴封一封,留一留。

  从2018年龙亭区的政府工作报告中,有这样的表述:

  推进清明上河园三期、960非遗文化产业园、水系一期拓宽改造、矾楼文商旅综合体、开封共享际、龙亭湖1号·玺园、珠玑巷二期等项目建设。通过业态升级,硬件改造,将七盛角、珠玑巷打造成集文玩、书画、工艺品、休闲娱乐为一体的文创商业街区。引进茉舍、仟那、花筑、隐居等知名酒店、文化展馆,以及高瓴资本等知名企业,提升服务品质和业态,将半亩园打造成高端度假型旅游街区和企业家会客厅。

  清明上河园三期,项目包括北区高科技互动体验园,南区民宿聚落区,游客服务中心,占地约131亩。在环龙亭湖风景带中,清明上河园是最重要的一笔,2014年,清明上河园游客接待量达到226.97万;2015年,清明上河园的游客量达到256万人次;2016年,清明上河园的游客量达到280万人次;2017年,清明上河园的游客量达到290万人次。

*其中,2020年为预估数据。

  而从全市的旅游数据来看,2016年开封全年接待游客5080万人次;2017年开封全年接待游客5862万人次,2019年开封全年接待游客计划突破9000万人次。从古城区旅游景区分布来看,环龙亭湖风景区云集了包含清明上河园,龙亭公园,天波杨府,翰园碑林,万岁山森林公园等景区。其次还有环包公湖风景区,主要包含开封府,包公祠,延庆观;环鼓楼风景区,主要包含大相国寺,鼓楼,书店街等。当然,还有铁塔等。

  相比起来,目前最为成熟的莫过于环龙亭湖风景带。这个区域的动作,也会成为古城区其他区域的范本。古城蝶变,催熟的是文旅产业,带动的是宿游产业,推动的是高端住宅。

*大宋文旅城公寓俯视图

Part3:开封南区(禹王台区为主)

  我一直觉得,未来5-10年开封的发展方向是西区,从郑开大道向郑汴港金三角过渡。在北区(尤其是复兴大道)已成为房地产热点区域的时候,南区亦该提上日程。尽管按捺不住对南区的期待,但南区依然要等待。

  先看2018年禹王台区政府工作报告:

  1、以商贸物流园区、南郊乡城中村改造、清明上河城等重点板块项目为突破,带动全局发展;

 2、推进火车站周边4平方公里城市规划设计,进一步巩固交通枢纽优势;

  3、抓好华夏大道东延、开尉路北段、魏都路东延、机场东路、开通路、公交车南场站等道路交通项目;

  4、以郑开城际铁路入城工程为抓手,启动火车站站前北广场房屋征收;

 5、积极对接市投融资平台公司,适时启动城中村改造项目;

  6、着手实施开封钢厂周边、钢材市场周边、开高西侧等棚户区改造。开工建设二玻上景城、蔬菜研究所保障房。

*南区大部分的梦想,都在这张图

开封南区 · 火车站版块

  开封火车站区域改造规划范围:东至东闸口街,西至小郭屯街,南至华夏大道,北至铁路北沿街,总面积约125公顷。从功能定位上来看,依托郑汴一体化的进程和城际铁路的建设契机,多角度提升火车站地区的城市形象,增加区域的吸引力,塑造城市客厅的门户形象,并带动火车站以南区域的发展,为整个开封的新发展提供动力。从规划结构上看,以“两轴线,四片区”的城市空间结构。两轴线指火车站中轴线,旅游空间轴线。四片区指站前商务区,创意产业区,购物公园区,城市客厅。

*火车站规划图

  火车站组团是禹王台区的重点区域,区域现状建设密度高,改造难度大,也是制约因素之一。但我相信火车站地区,作为城市门户和窗口所在,改造的序幕迟早会拉起。目前的利好因素有:城际轻轨进一步南延至火车站,且郑开城际轻轨目前已经实行公交化。未来轻轨线建成,郑州市民来开封旅游会更加方便,这也是火车站区域的价值。

*火车站3公里区域图

  关于轻轨延长线:

  轻轨延长线,从郑开城铁宋城路站南引出,沿陇海铁路北侧向东,跨北宋东京城外城墙遗址、油库铁路专用线,从既有开封站站房同侧引入开封站。全长7.171公里,全线新建4座桥梁:开封特大桥、金明大街中桥、黄河大街中桥、跨油库专用线特大桥。预留黄河大街站。

*魏都路东延后的路网

轻轨延伸,受益的将有两个区域,第一是火车站周边,第二是以轻轨延长线经过的魏都路南侧。随着魏都路继续延伸,未来将和中山路全面打通,魏都路至火车站周边区域也将会备受关注。从房地产的角度来说,火车站区域确实是目前开封较好的区域之一。一是人口密集,具备购买力;二是区域内人居环境较西区还有差距;三是区域内项目不多,区域受房地产整体行情和区域外干扰因素较少。品牌项目入住将极有可能以区域引领者的姿态出现。当然,这片区域,盯着的房企不少。

回过头看2018-25号【开封市城南片区CN04-中山西路与中山东路之间、魏都路南侧地块】,已经成为火车站区域改造的一个关键点。

宗地位置:城南片区CN01-中山西路与中山东路之间、魏都路南侧。

净用地面积(㎡):93907.4

土地用途:商业、二类居住、商务

容积率(万㎡/h㎡):平均容积率1.0且≤2.36

*花落谁家?

开封南区 · 清明上河城版块

  清明上河城,是一个让南区兴奋的项目,也是一个改变南区的项目。

  自2017年,万科框架签约清明上河城后,它的一举一动都备受关注。追溯一下历史,回到2012年,该项目首次亮相。阿联酋皇家投资集团、中国化学集团、香港建工集团成为该项目的合作伙伴,共同签约《开封清明上河城文化产业项目框架协议》。如今,在万科接棒框架签约后,开封万科房地产开发有限公司已经悄然注册。其中,背后的大股东,正是框架签约的万科中西部投资发展有限公司。

*清明上河城

  清明上河城项目位于开封城区东南部,横跨开封市禹王台区、顺河区、祥符区三区,项目范围达到21平方公里。是闻名中外的繁塔禹王台和古运河遗址所在地,名胜古迹众多,是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地,繁塔景区内丰富的旅游资源,为开封发展文化旅游产业提供了得天独厚的条件。该项目现已列入河南省A类重点建设项目、开封市十大文化产业攻坚项目、开封市“十三五”重大建设项目,也是未来开封城市建设的重点区域。

  它主要包含什么?华夏大道建设及道路两侧土地整理收储;经十三路建设及道路两侧土地整理收储;纬五路建设及配套土地整理收储;王坟、满洲庄、六里庄城中村改造;繁塔-禹王台公园提升改造(含繁塔二期棚户区改造)。

*清明上河城启动区规划

  关于繁塔-禹王台公园的提升改造(以最终信息为准):

  这可能是清明上河城的第一步。该项目包括繁塔东一街、繁塔北街、繁塔东二街、繁塔西二街的范围在内,按规范面积对繁塔周围区域进行扩建和改造,完善禹王台公园内部设施,将禹王台和繁塔景区相连接,使禹王台和繁塔成为一个有机的整体,形成占地面积达39.5公顷的开封市繁塔-禹王台风景区。该项目一期拆迁范围东起禹王台公园西围墙,西至东闸口街,北起陇海铁路南侧,南至繁塔公园南侧自然街,占地146亩,该风景区主要建设项目包括:天清寺的恢复,其中包括繁台的修复及天清殿、功德园、二程书院等相关建筑的重建;禹王台水系的恢复,其中包括水源的引入、河湖修缮、宋词园与紫薇园的新建等;风景区的绿地建设、给排水、照明配套设施、公园环卫设施等。

*繁塔

  关于王坟、满洲庄、六里庄城中村改造:

  项目位于清明上河图所绘原址,东至经十三路,西至惠济河,南邻明护城大堤,北侧至华夏大道。关于惠济河湿地公园,项目范围西起惠济河与马家河交汇处,东至大广高速,沿惠济河两侧的河滩湿地、河堤和河堤外绿地进行建设实施。项目约合3448.07亩,其中河道面积合375.24亩,绿地面积合2524.25亩,建设用地面积合248.58亩。

*满洲庄附近惠济河水系图

  关于华夏大道两侧土地整理收储:

  对于清明上河城来说,有两个点是关键,一个是禹王台+繁塔的升级改造,一个是华夏大道的开通和周边土地的收储。该项目西起于原机场北路与机场东路交叉口,东至祥符区上禾大道交叉口西500米,项目横跨开封市禹王台区、顺河区、祥符区,土地整理收储地块位于道路两侧。项目占地面积约为164公顷,其中华夏大道占地面积约为30公顷,道路两侧土地整理收储约为134公顷。

*华夏大道

  华夏大道两侧项目,目前绝对是开封房价最低的区域。当然,它也理所应当成为房价最低的区域。无论是在建社区的规模,品质,或者房产属性。从金明大道魏都路交叉口,进入华夏大道,周边的楼盘分别有香樟公馆,金魏港湾,金明华府,昊天花园小城,特耐地块,东京御苑,天琦家园,龙城御苑,正德融熙湾,这些项目大多位于金明大道两侧。华夏大道两侧分别有博望天成,广宇新城,到五一路与名润名家相接。相比起来,华夏大道上的楼盘是相对偏少的,这也为未来的开发的必要条件之一。

  开封南区 · 开尉路版块

  从华夏大道向北,进入开尉路北延工程。开尉路北延工程起点位于五一路与华夏大道交叉路口处,终点位于芦花岗转盘处,全长3.2公里。开尉路北延工程的升级改造将按照双向6车道的标准设计,工程完成后,开尉路将和华夏大道、五一路、滨河路直接连通,将市内各旅游景区和朱仙镇快速连通。

*开尉路北延示意

  把开尉路到朱仙镇分为3个版块,第一个版块是南柴屯+丰收岗+芦花岗,第二个版块是余店+仙人庄+小店王,第三个版块是启封故园。如果这条线串联起来,并且进入提升改造,南区也将继清明上河城之后开启又一篇章。

  开封南区·南柴屯+丰收岗 (当下来看,2018年依然很难)

*南柴屯

  时光追溯到2005年,南关区更名为禹王台区,将南柴屯、丰收岗划归为鼓楼区管辖。对于南区来说,开尉路和华夏大道的重要性已经不言而喻。作为开尉路北端的南柴屯+丰收岗片区,提上改造的日程业已多年。

  回看前期备案规划(目前已有新开发商介入,背后亦有百强背书)

  丰收岗项目前期备案信息:

  项目占地约1450亩,项目建成后,建筑面积155万平方米,能提供11000余套住宅,建筑风格为现代中式,。

  南柴屯项目前期备案信息:

  建设地点:开封市鼓楼区五一路和郑汴路交汇处南50米,开尉路两侧

建设主要内容:项目占地1560亩,用地面积1040052平方米,总建筑面积2080104平方米,多层建筑面积773084平方米,小高层建筑面积492772平方米,高层建筑面积380288平方米,公寓面积207264平方米,商业建筑面积222736平方米,容积率2.0绿化率39%,安置房用地面积82168平方米,建筑面积115872平方米,容积率1.41绿化率38%。

  目前,丰收岗项目二期业已备案。

  项目拟占地685亩,该项目是根据开封市城市总体建设规划,完成对项目用地范围内村民、居民的房屋和土地征收,项目东至规划路,陇海七路北段两侧,南至规划边界,北至园区三号楼。项目范围内征收总户口数418户,征收房屋总建筑面积81473平方米。

  对于南柴屯和丰收岗项目,因为改造空间足够大,所以在规划方面开发商亦显得比较谨慎。以目前进3000亩的体量,飞机场限高因素,区域现状,这个项目的改造并不容易。这应该也是和清明上河城一样,一级土地开发之后,或许还会引进其他百强开发商,毕竟土地足够多。

*朱仙镇规划图

开封南区·朱仙镇版块

  过了南柴屯和丰收岗,开尉路再向南,基本上进入朱仙镇的地界。

  朱仙镇版块目前看点众多:

  1、乡村示范带:分别是余店村、仙人庄村、茶庵村、老饭店村、小店王村、朱仙镇镇区。

  2、启封故园:目前已引入蓝城代建。二期包含休闲度假区,生态林地观光区,文化创意养生区。二期主要有温泉酒店,婚庆文化吉庆街,科举文化状元街,七星岛组团项目等。中远期规划还包括朱仙小镇,互联网梦想基金小镇,大剧院,国际会务中心等。

  3、小店王村:朱仙镇生态农业田园综合体位于朱仙镇小店王村北路西,东经114°16',北纬34°38',总面积500亩,其中科研基地100亩、温室大棚150亩、药材基地100亩、假日农场100亩、荷塘月色50亩。项目总投资拟定为1000万元。目前此地块是建设用地,主题定位为生态农业、休闲观光、农产品加工、旅游住宿、餐饮。主要设备设施:旅游观光车、接送大巴、拖拉机、秸秆还田机、联合收割机等。

  4、西姜寨片区除了包括华夏幸福(产业新城+影视小镇)进驻,也以开始筹划田园综合体。包含农业生产,休闲集聚区,综合配套区,居住发展带,景观旅游区等。

  5、恒大农业也已进驻。

 注:在更新期间,获取部分新项目动态,所以在相关项目基本确认后,为保信息基本准确无误,另行更新。

开封南区 · G310版块

  G130版块,现有G310国道继续南迁,现有道路改为城市主干道。这意味着开封南区的城市框架将进一步拉伸,东接祥符区连祥符大道,深圳大道,经四路,与黄龙产业集聚区相通。西接五一路,机场西路,与仙人庄,朱仙镇组团相连。可以说,这条路调整为市政主干道,对东部新城祥符片区和南部新城朱仙镇组团与开封的对接更为紧密。

  机场东路,作为提升G310版块吸引力的另一条重要路网,将拉动G310版块和主城区的距离。对于现G310国道的专业市场集群来说,解决客户购买的通道,降低客户的交通成本尤为的重要。毕竟对于要搬迁的市场来说,他们最担心的是,做生意是需要购买力的。无论是建材,厨具,五金电料,布匹,现有市场所在的地段,一是因为时间长久人尽皆知,二是因为相比起来G310版块所处的位置,交通更便捷。即使是目的性消费商业,但交通路网,笔者认为依然重要。

*机场东路

  G310版块目前有两大专业市场项目,第一是昌升,第二是宏进。

  目前昌升承接的是大相国寺市场,未来还有诸多市场要搬迁。对比项目的规划和文件中已明晰的市场,可以明确的业态集中于布匹,五金电料,厨具等。而这些业态对公共交通和地理位置的依赖特别大,利好消息是客运南站的规划。

关于客运南站:

  开封市芦花岗公交场站建设项目

  项目位置:开封市-禹王台区-南郊乡,G310国道北侧,马家河南侧

  项目开设10条线路,平均路线长度12公里,运行公交车数量118辆。

  除此之外,在南区还有一个重要的市场,是和平农副产品交易中心。

  市场营业面积10万平方米,800多商户常年在此租店经营,市区90%以上的蔬菜水果来自这里,是开封规模较大的蔬菜、水果、水产品等农副产品交易综合市场。目前位于禹王台区机场路东段,也已传出搬迁的消息。它的落地,也决定了G310版块宏进农批市场的下一步走向。

  多说一句,东京建材港升级改造项目豪德东京建材城,项目占地107亩,总建筑面积约12万平方米,建筑主体采用多首层框架结构设计,总计规划为:公寓式酒店、公寓式办公、建材、饰材、精品零售市场、综合商业。

  区域总结

  东南区房地产洼地亟待崛起

  对于开封东区,南区,目前可以说房地产的价格洼地,也是目前开封棚改较为集中的区域。从当下的房地产区域来看,西区是绝对的热点,东南片区少有项目,更是少有大开发商的项目。

  2016年是开封房地产企业发展的新一轮里程碑,这一年以后,恒大,碧桂园,绿城,蓝城、保利,雅居乐,富力,中南等房企涌入西区。当西区房价逐步上涨之后,东区,南区的价格洼地的优势也日益显著。

  我的理解是,目前的南区是依靠文旅产业驱动,包含清明上河城+朱仙镇片区的联动,从而推动整个区域的变革。当然,火车站区域亦是十分重要的一个支点。对于东区来说,申华汽博园和汴东湖是关键,老居住区棚改是关键。

  古城区未来璀璨蝶变在即

  古城区目前地块并不多。从眼下来看,双龙巷附近的地块、建业泰和府,蓝城艮岳地块是驱动古城区高端项目的三驾马车。之所以说古城区未来可期,有以下几个原因:

  1、百城提质,城市双修,对于古城区来说,风貌焕然一新。

  2、区域棚改推动,由于地块的稀缺,规划高端项目的几率极高。

  3、文旅产业是开封的支柱产业,到2020年旅游发展规划已出。

  4、一渠六河和十湖连通工程。

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