首页 >新闻中心 >微阅读 >正文

丁祖昱复盘:这15点楼市“变数”值得关注!

文章来源:未知 2018年11月22日 16:52

分享到:

报名即享好房网独家优惠,一对一专属服务

好房QQ群:305855590 好房热线:400-618-8686 微博:@河南好房网

  在2018金砖论坛年度峰会上,易居企业集团CEO丁祖昱发表了题为《房地产业从高速增长到有质量增长》的主题演讲。

  在丁总看来,近期房地产市场出现了很明显的变化,无论是政策、企业,还是市场、土地、人口,亦或是城市和区域的分化等方面,都可以看出房地产行业从9月份开始正式进入全面调整期。

  15个值得地产人关注的变化,让我们更好地认清市场。


01  企业变化
焦虑中前行
  龙头房企开始放慢脚步、减少投资、加快卖房。对房地产企业来讲,跟着龙头房企走不失为一个好办法。但是中长期来看,每家企业要根据自己的特色,来制定服务和未来发展方向。

02  政策变化
房地产税延期审议
  上半年媒体舆论偏向于房地产税加快立法进程,但9月份发生了转折,房地产税延期审议。至此,这轮对于房地产限制性政策的宏观调控,在9月份已告一段落。

03 市场变化
去化率普遍下降
  从市场变化来看,无论是一线,还是二三线城市,目前去化的情况都是在下降。很多城市,特别在10月份以后,这个状况比较普遍。

04 土地市场变化
量价齐跌流拍加大
  土地市场出现变化的时间更早,6月份开始出现土地流拍,到了10月份有156块地流标,这还是在很多地方和开发企业做过沟通的情况下。可以说,今年三季度乃至10月份,土地市场确实走向了低谷。这当然也和9月份暂停拿地、暂停投资有一定关系。

05 行业销售
增速放缓趋势明显
  前十个月的行业数据不错,但从10月份出现增速回落。目前1-10月份商品房销售面积同比增长2.2%,商品房销售额同比增长还在10%以上。但增速放缓的趋势非常明显,预计11月份放缓的势头还会进一步加大。

  对于销售面积来说,今年预计在17亿平方米左右,与去年基本持平。销售金额应该会过14万亿,比去年上一个新的台阶。

06 房价变化
取决于市场和企业
  9月份开始,70城房价在环比连续冲高后首次回落,一线涨幅连续4个月下滑至转负。10月份一线城市新房价格环比持平,二线城市房价保持上涨但涨幅收窄,三四线环比涨幅扩大0.2个百分点。对于房地产市场平稳这一美好愿望,事实上在市场环境中做不到价格的绝对稳定。最后卖什么价格一方面取决于市场,另一方面取决于企业。

07 供应走势
环比“回调”,但同比保持了相应高度
  供应方面,最近几个月还保持相应的高度。CRIC系统监测的全国62个重点城市,继9月份供应大幅激增后10月份大幅回落30%,但同比还是上升的。

  最近一段时间,市场销售压力加大和供应跟不上有一定关系。当然,由于备案时间等因素,不能完全反映各个城市实际销售情况。


08 库存变化
越来越接近真实
  成交萎靡、库存量上升是非常重要的信号,目前的库存越来越接近真实库存。如果持续上升5-6个月,将给市场带来很大的压力。

09 二手房
成交量下滑
  目前的二手房成交数据已经回落到今年一季度末的水平。二季度二手房明显换量,7月份二手房成交下滑。最近房企、中介机构在房价下滑的时候重新制定佣金标准。跌的时候佣金确实可以提高一点。

10 房企业绩
比去年有很大提升
  前三强都在5000亿到6000亿左右的水平。前24强1000亿的销售额,前41强都达到了500亿以上的水平,第100位也达到了150亿,应该说比去年有很大的提升。但是,最近几个月提升乏力,前三强还有缓慢的增长,剩下的大多数阵营公司,销售都是下降的。
  目前为止,24家公司已经踏入千亿门槛,和去年同期增长比较,有些公司增长速度还是很快,但是龙头增速已经放缓。企业最近的应对很简单,就是减少投资。

11 各能级市场格局
三四线销售占比上升至69%
  从城市的角度来看,各个城市的情况差别很大。三四线城市的销售面积占69%,最近这一两年面积占比有升高的趋势。
  一线城市:行情各自独立,京、沪量跌价涨,广、深量价齐跌。
  二线城市:规模相对稳定,商品住宅月度成交面积整体维持在3400万平方米左右。

  三四线城市:2017年以来三四线城市销售占比快速上升,热点城市高度聚集于长三角和珠三角。


12 城市市场周期
下轮调整周期将拉长
  调整周期至少要一年,更多的四、五线城市、三、四线城市,调整周期要更长。从行业情况来看,短中期可以保持高位运行。

13 人口变化
不是特别乐观
  从1987年之后到2020年,人口逐渐减少;结婚登记数量及结婚率也在下降;一孩越来越少,去年甚至二孩的数字都超过了一孩,长期来看,出生的孩子少了,15-20年之后买房的人自然就少了。

14 规模增速
未来将从高速转入平稳增长
  今年来看,整个房企的增长率,包括龙头房企,都突然出现了下滑。过去行业的高速增长有很大的高杠杆因素,但目前的金融环境已经不支持房企高杠杆,增速必然下滑。

15 房企转型
要做有质量的房地产
房企要转型,就必须升级为“有质量的扩张”。对于规模房企而言,还是要维持地产主业,做有质量的房地产。此外,对大多数房企来说,物业管理等轻资产领域也是一个比较好的方向,中小型房企则可以从创新业务中寻找机会。
相关标签: 房价走势 房地产市场

※免责声明:凡本网注明转载自其它媒体的作品,转载目的在于传递信息,并不代表好房网观点,好房网不对其真实性负责。如作品内容涉及版权和其它问题,请联系我们,我们将尽快处理。好房网所转载的内容,其版权均由原作者和资料提供方所拥有。

活动专题

热门评论

热门标签

快速入口