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现金减少 负债上升 多房企下半年暂缓拿地

文章来源:经济观察报 2019年09月24日 09:17

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  随着房企上半年销售业绩、净利润等指标出现波动,现金流、负债率、拿地策略、销售策略等问题成为年中每一场业绩会的主旋律。

  8月份是一年一度的房企年中成绩单密集展示之时。

  在经历了上半年激进拿地、去化放缓、融资收紧等跌宕起伏的时光之后,下半年的房地产开发商们为应对当前紧俏的形势,纷纷调整下半年策略。

  从国家统计局的数据以及万科长期重点观察的14个城市的成交情况便可一窥究竟。上半年,全国商品房销售面积7.58亿平方米,同比下降1.8%。2019年是五年来商品房成交面积首次出现下滑。

  万科观察的14个重点城市,5月份成交面积同比上涨了11%,但到了6月份,这个数字一下子回落到3.14%。而且从6月份开始,房企拿地面积和金额也开始出现下滑,并将这一趋势延续到7月份。

  更为严峻的是,房地产融资形势从5月开始遭遇监管层新一轮“查漏补缺”,并在8月份再次进行了强化。

  在这种背景下,随着房企上半年销售业绩、净利润等指标出现波动,现金流、负债率、拿地策略、销售策略等问题成为年中每一场业绩会的主旋律。

  现金减少 负债上升

  8月21日,在深圳举行万科中期业绩发布上,祝九胜第二次以万科总裁的头衔单独坐镇,相比过往,他愈发应对自如。一向言语朴实的他甚至用了“匀速运动”物理名词来形容万科的发展。

  祝九胜说,万科相信匀速的运动最省力,会力图去避免大起大伏。尽管坚持宣称追求的不是规模,也希望在发展中维持相对匀速的节奏。不过从上半年万科的关键财务指标来看,这家龙头房企的日子过得并不舒坦。

  半年报显示,前6个月,虽然万科经营活动产生的现金流量净额88.53亿元,相比去年同期的-42.55亿元增加了308.06%;但投资活动产生的现金流量净额和筹资活动产生的现金流量净额这两项指标,均呈现负值且同比出现较大幅度的下降。

  最近3年来,万科首次出现现金流下降。在半年报中,期末万科的现金及现金等价物余额约1328.95亿元,即使足以覆盖共计666.5亿元的短期借款和一年内到期长期负债,但同比却减少了11.35%,相比去年末的1756.68亿元更是减少了24.35%。

  与现金流减少相呼应的另一个表现是,负债正在小幅上升。上半年,万科筹资活动产生的现金流量净流出439.90亿元,净流入383.97亿元。这部分净流出现金中,偿还债务支付的现金442.52亿元,支付其他与筹资活动有关的现金也同比增加至127.55亿元。这意味着,上半年万科的还债力度在加大。

  同期万科资产负债率达85.26%,同比小幅增加0.67个百分点;净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为35.04%,同比上升2.34%,比去年底上涨了4.14%。

  万科财务负责人王文金在中期业绩会上提到,今年上半年,万科把一些短债转换成长债,融资成本稍有抬升。同时,承债总量对比去年上半年也有所提高。

  与其他房企横向比对,万科的净负债率维持在行业低位。但对于财务状况一向稳健的万科而言,现金流减少与负债率上升的情况,在最近几年难得一见。

  万科不是第一家资金压力增大的房企。华润置地董事会主席唐勇向经济观察报表示,按照华润置地过去的惯例,三四季度销售相比上半年多一些,下半年的资金结余相对更多一点。这番话的背后是上半年华润置地现金流及负债水平都出现不同程度的变化。截至6月底,华润置地的现金及银行结存约631.59亿元,比去年底减少了11.0%。

  同期,其综合借贷额折合1459.6亿元,比去年底增加了10.4%;有息负债比率为43.4%,净有息负债率为43.6%,这两个数据相比2018年底分别上升了1.1%、9.7%。

  两家头部房企在财务上的微妙变化,足以向整个房地产行业吹响“预警哨”。另外一个引发影响的关联因素在于,房地产融资正在遭遇监管层的“查缺补漏”,这是最近10年来房地产行业第三次出现外部融资集中收紧的态势。

  与以往有所不同,本轮管控力度几乎是史上最严,无论是开发贷,还是信托贷款,抑或是国内债券发行、海外债,多种融资渠道一应收紧。

  按照祝九胜的说法,不动产市场包括五个组成部分——客户市场、土地市场、房产市场、资本市场和货币市场。

  在实践层面上,五个市场之间的联系相当于牵一发而动全身。“货币市场的变化会传导到最终端的客户市场,融资收紧对整个行业肯定会有一些影响。”祝九胜称,对资信比较好、比较稳健经营的企业而言,适应难度并没那么大,但对其他房企来说,可能会有一些挑战。

  行业大周期的变化,逼使企业不断调整经营节奏,加强主动管理。对应到具象指标上,现金流及负债水平的管理能力显得格外重要。

  旭辉行政总裁林峰在中期业绩会提到,维持自身造血功能和原有的财务纪律,以收定支做平衡是下半年的重要安排之一。企业的造血能力不仅看资金有多少,还要看流动有多少;不仅仅要看债务有多少,还要看一年回款有多少。

  旭辉设定的内部标准是,一年销售回款要超过所有的总债率,账目上所有的现金可以满足三个月以上的开销。同时,一年内到期的短债占比控制在15%。

  拿地谨慎 积极去化

  “2017年、2018年基本上没怎么拿地,因为当时地价不符合公司投资标准。到2018年底,有些土地慢慢符合了投资标准,所以从当时开始把握了一些机会。一直到4月份左右,公司还是补充了一些比较好的土地。”8月22日的中期业绩会上,融创中国副总裁高曦提到。

  融创中国董事长孙宏斌随后补充,因为去年没怎么拿地,今年上半年拿地就显得稍多一些。以上半年作为一个时间节点来观察,融创中国在土地获取上节奏与多数房企大同小异。

  雅居乐上半年新购项目达28个,预计新增总建面692万平方米,付出的土地价格是232亿元。对比3月份雅居乐集团副总裁兼地产总裁王海洋给出的400亿元拿地预算,半年时间,拿地支出占比达到58%。

  去年减少拿地支出的时代中国,在今年前6个月以约187.59亿元购入21块土地。这个拿地金额不仅超过去年土地收购总额,也占据今年拿地预算的69%。

  这是房企在权衡风险与利润最大化后做出的选择,其间隐藏的风险在于,拿地支出抬升蚕食了一部分现金流,甚至影响着负债水平。

  万科是其中颇为典型的观察维度。今年上半年万科获取新项目54个,总规划建筑面积和权益建筑面积同比减少了33.0%和17.7%。权益地价总额约649.8亿元,比去年同期增加了71.6亿元;平均拿地成本为6900元/平方米,同比上涨1846元/平方米。

  万科上半年资产负债表中,预付款项为1043.46万元,比去年底增加了37.39%,万科解释是由于预付地价款增加;而“应付地价”这个指标,上半年为348.79亿元,同比的涨幅高达52.7%。

  “万科的拿地策略一贯根据两个阀门控制,一是自身现金流状况,二是销售回款状况。”万科首席运营官张旭告诉经济观察报,万科还没到激进拿地的表现,而是根据能卖多少楼去拿多少地。

  张旭表示,上半年拿地全口径地价在销售金额中的占比,及平均地价在销售均价的占比,都控制在30%左右。“没有固定下半年拿地计划”的万科,甚至用了“谨慎”一词来表述拿地动作。张旭说,万科对地块的经济测算一直按照财务标准进行控制,比如净负债率要求在40%以下,IRR达到20%,净利率达到12%。如今,面对着调控加码的市场形势,万科还增加了一个新的要求,根据每座城市的限价来做地块的后期价格测算。

  不仅仅是万科,多数房企不约而同选择收缩下半年拿地策略。在经历上半年的拿地高光时刻之后,孙宏斌在业绩会上表示,融创中国四五月份基本停止拿地,下半年没有拿地指标,除非是特别好的。“下半年有多少钱做多少事情。”雅居乐集团主席兼总裁陈卓林说,按照公司的发展,回款的一半用来买地,下半年买多少地视乎当期的现金额。“目前公司有400万平方米的土地,下半年也不急于拿地,我们会拿出过百亿资金,但还要看有没有好的项目。”

  一改拿地进取步伐的同时,多家房企纷纷强调下半年积极去化以加强现金回流。方正证券统计了万科过去十年的历史数据,发现在整体融资收紧的时期,万科对现金回流的管控明显加强,对销售回款也愈发重视。

  在2009年出现第一轮融资紧缩时,万科的销售回款/运营资金就从当年的93%增长到2010年的116%,一年时间提升了34个百分点;而2017年,万科的销售回款/运营资金还介于216%的水平,去年已经提升到230%。

  这一次万科为积极销售定下的策略是,每次开盘设定一个60%以上的去化率,而且不留库存,如果拿到销售许可证超过6个月没卖掉就是长期库存。

  恒大、奥园等开发商已经开启了促销窗口。“促销的手段我想每个开发商都有,我们也做了一定程度的促销。”奥园集团执行董事兼营运总裁马军说,一方面,奥园在价格方面进行一些促销;另一方面,奥园更希望通过营销激励来加大去化,除了激励内部员工之外,还要激励合作伙伴,比如激励中介机构去加大销售力度。

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